截至2016年9月末，全國(guó)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款余額為141億元，同比增長(zhǎng)28.6%.據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部經(jīng)管司2017年10月對(duì)全國(guó)20個(gè)省份試點(diǎn)進(jìn)展情況的調(diào)度，各地試點(diǎn)工作進(jìn)展總體平穩(wěn)，反映的共性問(wèn)題是抵押物價(jià)值評(píng)估難、風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制不健全、抵押物處置難等。

　　一、各地土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估的具體做法

　　2016年3月，中國(guó)人民銀行等5部門(mén)發(fā)布《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，就土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題原則性地提出，“借貸雙方可采取委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、貸款人自評(píng)估或者借貸雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀(guān)、合理確定農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值”。

　　從評(píng)估主體看，主要有多方協(xié)商評(píng)估、銀行自行評(píng)估、政府機(jī)構(gòu)評(píng)估、第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估等。從評(píng)估方法看，主要有收益法、成本法、成本收益混合法、其他方法等。如云南省硯山縣使用收益法評(píng)估，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估價(jià)值=年租地平均凈收益×經(jīng)營(yíng)期限+地上附著物價(jià)值。江蘇省惠山區(qū)按照成本法，主要考慮借款人的土地流轉(zhuǎn)投入、地面基礎(chǔ)設(shè)施及附著物投入等，通過(guò)年租金和剩余經(jīng)營(yíng)或流轉(zhuǎn)年限測(cè)算農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。但上述評(píng)估方式還較為粗糙，細(xì)究起來(lái)還有不少錯(cuò)誤，如用收益法評(píng)估時(shí)不應(yīng)在凈收益中扣除地租。因此，有必要對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥?/p>

　　二、資本化和資產(chǎn)評(píng)估理論

　?。ㄒ唬┺r(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不等價(jià)于土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等概念。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，雖以上概念都屬資產(chǎn)范疇——即預(yù)期可帶來(lái)收益的財(cái)富，但區(qū)別在于該資產(chǎn)所能帶來(lái)收益的多少、持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短以及確定性的大小。本文所謂農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)即能為權(quán)利享有者（承包農(nóng)戶(hù)或土地流入方）在一段時(shí)間內(nèi)帶來(lái)預(yù)期收益的資產(chǎn)，后文簡(jiǎn)稱(chēng)為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　?。ǘ┵Y本化理論。“資本化”描述的是“任何有收益的事物，即使它并不是一筆貸放出去的貨幣，甚至也不是真正有一筆實(shí)實(shí)在在的資本存在，都可以通過(guò)收益與利率的對(duì)比而倒過(guò)來(lái)計(jì)算出它相當(dāng)于多大的資本金額”這一現(xiàn)象。

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)評(píng)估理論。資產(chǎn)評(píng)估，指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定目的，遵循客觀(guān)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的規(guī)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算。盡管不同行業(yè)往往采用各具特色的評(píng)估方法，但其方法原理仍然根基于市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基礎(chǔ)方法。

　　三、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估模型

　?。ㄒ唬┦找娣ǖ倪m應(yīng)性分析。市場(chǎng)法是利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析后，估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。收益法是通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)直接帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。成本法是首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。

　　雖然我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模逐年增長(zhǎng)，但其中不少土地流轉(zhuǎn)屬親友間的口頭流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)價(jià)格不具普遍參考意義，還有些囿于農(nóng)民談判地位不高導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)價(jià)格沒(méi)有反映其真實(shí)價(jià)值。因此，市場(chǎng)法不太適合試點(diǎn)中大部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估。成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，也不適用于已經(jīng)耕種多年的農(nóng)村承包地的價(jià)值評(píng)估。運(yùn)用收益法評(píng)估土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，則能較好避免以上種種難題，不論是承包農(nóng)戶(hù)耕種土地，還是家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)業(yè)企業(yè)使用土地，其帶來(lái)的預(yù)期收益和收益率都是客觀(guān)的，可以通過(guò)科學(xué)方法進(jìn)行收集和測(cè)算。收益法評(píng)估方式對(duì)不同條件下的土地經(jīng)營(yíng)方式適應(yīng)性較強(qiáng)，并且根據(jù)約束條件的不同呈現(xiàn)不同的評(píng)估價(jià)值，充分體現(xiàn)了價(jià)值的效用屬性。

　?。ǘ┰u(píng)估模型。運(yùn)用收益法評(píng)估土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，關(guān)鍵是確定土地預(yù)期凈收益以及土地收益率兩個(gè)參數(shù)。

　　土地預(yù)期凈收益（NP）是經(jīng)營(yíng)土地所獲的預(yù)期年總收益（P）減去預(yù)計(jì)付出的年經(jīng)營(yíng)總成本（C）后的凈收益，可用公式表示為NP=P-C.土地預(yù)期凈收益一般可通過(guò)農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入減去投入的農(nóng)資成本、人力成本等得出，但也要根據(jù)“直接聯(lián)系”這一約束條件進(jìn)行具體辨析。例如，農(nóng)戶(hù)種植草莓大棚，同時(shí)提供休閑采摘服務(wù)并收取門(mén)票，那么門(mén)票收益評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)被合理考慮。

　　土地收益率（R）是經(jīng)營(yíng)土地帶來(lái)的預(yù)期凈收益的折現(xiàn)率。通過(guò)土地收益率可將土地預(yù)期凈收益（NP）這一預(yù)期的未來(lái)價(jià)值折現(xiàn)為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值（V）這一現(xiàn)值，公式為V=NP/R.土地收益率由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率（R1）和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（R2）兩部分構(gòu)成，即R=R1+R2.從收益法的角度看，經(jīng)營(yíng)土地實(shí)質(zhì)是一種投資行為，既是投資行為便會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，因此土地收益率中必須包含風(fēng)險(xiǎn)影響因子的考量。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率（R1）可以用短期國(guó)債收益率或央行公布的一年期定期存款利率替代，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（R2）受多重因素影響，可采用一般投資品利率為基準(zhǔn)，再比較土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與一般投資品在流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)性、增值性等方面的差異進(jìn)行修正。對(duì)以上修正因素，可以邀請(qǐng)貸款人、銀行、專(zhuān)家、政府等方面代表，通過(guò)專(zhuān)家打分法等方式予以量化。根據(jù)以上分析，可推導(dǎo)出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估模型：

　　其中，n為享有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的年限，t為第t年。

　　從以上推導(dǎo)過(guò)程不難看出，運(yùn)用收益法得出的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估模型，表現(xiàn)出不同約束條件下價(jià)值量可能不一致的特征。其影響機(jī)制如下：一是考慮時(shí)間因素時(shí)，由于在時(shí)間序列下每一期的NPt,受農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、自然風(fēng)險(xiǎn)等因素影響會(huì)有較大波動(dòng)，導(dǎo)致不同時(shí)期同一地塊的土地價(jià)值可能不同。二是不考慮時(shí)間因素時(shí)，由于不同用途、不同經(jīng)營(yíng)策略等因素帶來(lái)不同NPt,導(dǎo)致同一時(shí)期不同地塊的土地價(jià)值不同或者同一時(shí)期同一地塊的土地價(jià)值可能不同。從銀行角度來(lái)說(shuō)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款*的風(fēng)險(xiǎn)影響因素不在于土地本身，而是在于經(jīng)營(yíng)土地的人、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)時(shí)間等，基于收益法的這一模型恰能較好地?cái)M合這些影響因素，控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，一塊土地的價(jià)值不只在于它的區(qū)位、地力等，更在于如何運(yùn)用它，能夠充分發(fā)揮它的效用獲取更大收益者理當(dāng)獲得更多貸款。本模型能*程度貼合上述需求。

　　四、政策建議

　　根據(jù)本模型特點(diǎn)，獲取微觀(guān)數(shù)據(jù)信息對(duì)于科學(xué)評(píng)價(jià)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值至關(guān)重要。當(dāng)前，一方面，我國(guó)雖然建立了農(nóng)產(chǎn)品成本收益調(diào)查制度，但只是從國(guó)家、省、縣等層面反映重要農(nóng)產(chǎn)品的平均收益、成本，并且從時(shí)間序列上都是過(guò)去形成的信息，沒(méi)有反映出收益法評(píng)估中微觀(guān)主體的預(yù)期收益、成本等信息。另一方面，銀行作為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的決策者，缺乏評(píng)估數(shù)據(jù)來(lái)源以及對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并且受成本限制難以獨(dú)自開(kāi)展價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。綜合來(lái)看，有效開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估必須找到一條數(shù)據(jù)有效、成本可控的路徑。

　　從各地目前試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)看，基本上都采取貸款人、銀行、政府三方合作模式。因此，本文建議在這一架構(gòu)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善三方合作的薄弱環(huán)節(jié)，由試點(diǎn)地區(qū)政府組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)等中介機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)日常農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布與撮合，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的權(quán)屬鑒證、價(jià)值評(píng)估、土地再流轉(zhuǎn)等工作。就價(jià)值評(píng)估來(lái)說(shuō)，對(duì)已發(fā)放抵押貸款的客戶(hù)，銀行要求其每年向中介機(jī)構(gòu)提供經(jīng)營(yíng)信息及相關(guān)數(shù)據(jù)，中介機(jī)構(gòu)根據(jù)貸款人提供的數(shù)據(jù)和當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品成本收益調(diào)查數(shù)據(jù)，分品種測(cè)算預(yù)期收益、預(yù)計(jì)成本、年均增長(zhǎng)率并逐年發(fā)布，形成當(dāng)?shù)赝恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)抵押信息數(shù)據(jù)庫(kù)。針對(duì)收到的抵押貸款申請(qǐng)，銀行委托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，中介機(jī)構(gòu)根據(jù)存量數(shù)據(jù)免費(fèi)提供評(píng)估報(bào)告，同時(shí)結(jié)合掌握的權(quán)屬鑒證進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，結(jié)合日常土地流轉(zhuǎn)價(jià)格信息進(jìn)行評(píng)估價(jià)值校正。

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