金秋十月，云南大理市鄉(xiāng)村的景色就像一幅色彩亮麗的油畫，村民臉龐上洋溢著陽光般的笑容，廣大鄉(xiāng)村迸發(fā)的活力讓人震撼和欣喜。

　　“黨的政策真英明，宅改政策入民心，鄉(xiāng)村振興落實處，如今工作為子孫……”大理鎮(zhèn)綠桃村60多歲的村民李益勛親歷大理市列為全國農(nóng)村宅基地、土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市三項改革試點的喜人變化，不由得高興地“以詩言志”。

　　積極探索：堅守底線 注重創(chuàng)新

　　走進大理鎮(zhèn)南五里橋村，猶如置身城市花園。

　　“我們盤活閑置宅基地，保障村民合法權益，促進民族團結，共建美麗鄉(xiāng)村。”村黨支部書記馬利偉介紹，全村居住著回、漢、白、彝、藏、納西等6個民族，有406戶1523人。在土地制度改革試點中，開展分類認定，澄清了宅基地使用現(xiàn)狀，完善了宅基地審批管理制度，加強對宅基地取得、使用及退出管理，探索宅基地有償使用。村集體和村民籌資700多萬元，建成3棟村級農(nóng)民保障性住房，幫助2家貧困戶建成新樓房。整合村組宅基地，籌資3700多萬元，打造了“清真美食一條街”。

　　一座茶馬古道上的石橋，見證了大理鎮(zhèn)綠桃村古村的興衰。村民李益勛指著石頭壘成的殘墻斷壁說：“古村有74院，空置的45院中有25院倒塌，17院為危房。”作為古村落保護性利用項目組成員，讓李益勛特別高興的是，大理市被列為全國農(nóng)村土地制度改革三項試點后，讓過去舉棋不定的一家省外公司下定決心投資保護村落和開發(fā)旅游業(yè)，首批村民20戶剛與村集體簽訂古村土地及地上建筑物收歸集體協(xié)議。他寫詩稱贊道：“千載難逢好機遇，破敗老村又重生。閑置房地回集體，合理補償獲真金。建構筑物依法補，搬遷得益安新村。村風民俗得傳承，區(qū)位優(yōu)勢盡發(fā)揮。集體牽頭繪藍圖，綠桃子孫永受益。”

　　“大理市是全國農(nóng)村土地制度改革33個試點縣（市、區(qū)）之一，目前改革試點任務基本完成并取得明顯成效。”大理市委副書記、市委改革辦主任張永建介紹，2015年3月以來，按照“省委直接抓、試點地方黨委負責”的工作要求，省、州黨委政府高度重視，國土資源部、省國土資源廳大力支持，全市以問題為導向，突出重點、突破難點、重在解決問題，形成了上下齊抓、合力推動的工作格局。

　　“農(nóng)村土地制度改革的目的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進農(nóng)村產(chǎn)權制度改革，維護群眾切身利益，強力推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化，落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。”張永建說，全市堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損“4條底線”，做到改革試點與洱海保護治理、民族歷史文化保護傳承、全域旅游示范區(qū)建設、國家新型城鎮(zhèn)化試點“4個結合”，注重制度創(chuàng)新、大膽探索實踐。比如，大理市結合白族習俗和院落居住特征，對“戶”與“宅”標準進行了界定，公平公正地保障農(nóng)村居民的居住權益。對用于經(jīng)營增加用途的宅基地，根據(jù)山區(qū)、壩區(qū)、距離洱海界樁的遠近等因素，收取土地收益調(diào)節(jié)金，確保農(nóng)村集體土地所有者、使用者、經(jīng)營者共享發(fā)展成果。

　　全域宅改：兩個探索 兩個完善

　　喜洲鎮(zhèn)是“五朵金花”的故鄉(xiāng)，仁里邑村莊秀美，道路干凈，廣場寬敞，民居漂亮。村委會主任趙家雄說：“過去宅基地申請多、指標少，真是一件頭疼的事。如今實行‘集中定點、統(tǒng)規(guī)自建’，既實現(xiàn)了節(jié)約集約用地，又改善提升人居環(huán)境。”

　　“我們修編了村莊規(guī)劃，建立了村莊土地規(guī)劃建設巡查專管員制度、零違章報告制度、報批服務專管員制度和快速處置機制、監(jiān)督問責機制，規(guī)范了農(nóng)村建房秩序。”喜洲鎮(zhèn)黨委副書記楊凱旋介紹，每個村委會配備一名巡查專管員，每天騎車在村內(nèi)巡查。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)建設行為，要通過微信群在半小時內(nèi)報告。目前，大理市已實現(xiàn)村莊規(guī)劃全覆蓋，試點中完成411個自然村村莊規(guī)劃修編，形成的村莊土地規(guī)劃建設巡查專管員制度在全省推廣。

　　在銀橋鎮(zhèn)磻溪村，記者在村委會看到“認定人、戶、宅底數(shù)”展板，有“各自然村宅基地使用現(xiàn)狀統(tǒng)計表”，列出村民小組、戶數(shù)、人口、宅基地宗數(shù)、總面積、戶均面積、人均面積。另一份“農(nóng)村宅基地分類統(tǒng)計表”，列出一戶一宅、一戶多宅、未批先建、少批多占、主體資格不符等類型的戶數(shù)、宗數(shù)、面積。銀橋鎮(zhèn)黨委書記楊硯池表示：“為了澄清底數(shù)，投入了大量時間和精力，也為宅改奠定了基礎。”通過全面摸底調(diào)查，大理市認定集體經(jīng)濟組織成員42.97萬人、10.56萬戶，按頒證標準完成12.22萬宗宅基地及地上房屋的調(diào)查測繪復核，全面掌握了宅基地分布情況和使用現(xiàn)狀。

　　“我們實施了農(nóng)村宅基地有償使用制度，并由村委會報鎮(zhèn)政府備案。”磻溪村黨總支書記張楨說，對少批多占、一戶多宅、主體資格不符等占用農(nóng)村宅基地的情況，實行分類有償使用；對利用宅基地上的住房從事餐飲、客棧等經(jīng)營性活動的，按使用面積由集體收取土地收益調(diào)節(jié)金。去年，村里對52戶餐飲、客棧經(jīng)營戶收取土地收益調(diào)節(jié)金52.47萬元，30%用于工作經(jīng)費，70%用于村莊公益事業(yè)。

　　大理市國土資源局副局長、市試點辦副主任李文輝介紹：“宅改旨在建立健全依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出的宅基地管理制度，主要內(nèi)容是改革完善宅基地權益保障和取得方式，探索宅基地有償使用制度，探索宅基地自愿有償退出機制，完善宅基地管理制度。”大理市明確了農(nóng)村宅基地申請資格和使用面積標準，對“戶”與“宅”進行了界定，按壩區(qū)、山區(qū)和城郊接合部3種不同區(qū)域特點，淡化指標管理、強化規(guī)劃管控、下放審批權限，探索新批宅基地按成本價有償取得，著力實現(xiàn)“戶有所居”。同時，采取分類處置，解決歷史遺留問題；自愿有償，盤活閑置宅基地；網(wǎng)格管理，構建農(nóng)村土地管理共同責任機制；確權調(diào)查，推進農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記頒證；夯實權能，開展農(nóng)房抵押貸款拓展農(nóng)民住房財產(chǎn)權益。

　　李文輝說：“大理市因勢利導、順勢而為，積極探索宅基地‘三權分置’,落實宅基地集體所有權、保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地使用權。”

　　穩(wěn)妥征地：規(guī)范程序 完善補償

　　下關鎮(zhèn)荷花村有4649人，人均耕地0.15畝。如今村集體資產(chǎn)總值3億多元，村集體經(jīng)濟年收入1400多萬元，農(nóng)民人均年純收入1.66萬元。

　　“農(nóng)民失地不失利，關鍵用好代征安置地。”荷花村黨總支書記李玉昌說，全村從2003年起先后有3000多畝耕地被征用，面對近4億元的土地征用補償金及200多畝代征安置地，村“兩委”通過村民入股、合作開發(fā)等形式，實現(xiàn)“一組一項目、一村一品牌”，村民“月有工資拿，年有紅利分”。村集體經(jīng)濟壯大了，全村推行養(yǎng)老保障、醫(yī)保、社會保險等保障機制，每年用于服務民生、服務群眾的資金達520多萬元。

　　上關鎮(zhèn)沙坪村有一個大理市政府實施的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌供水工程，項目需征收土地28畝，涉及79戶220人。目前，市國土資源局、上關鎮(zhèn)政府與沙坪村委會及其有關村民小組已簽訂征地補償協(xié)議。

　　“近幾年，大理市按征收耕地面積15%的比例安排集體發(fā)展用地，該項目可安排代征安置用地4.2畝，此次征地將留地安置轉變?yōu)樨泿叛a助。”李文輝說，征地做到了科學界定公共利益用地范圍、優(yōu)化完善土地征收程序、全力維護被征地農(nóng)民權益、合理分配土地增值收益。

　　李文輝介紹，大理市農(nóng)村土地征收制度改革試點，目標是健全程序規(guī)范、補償合理、保障多元的農(nóng)村土地征收制度，主要內(nèi)容是縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制，建立土地征收中兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。去年，全市征收土地面積514畝，比前3年每年平均征地面積2460畝減少79.11%。征地過程中，充分民主協(xié)商優(yōu)化征收程序。在社保并軌確保失地農(nóng)民長遠生計有保障中，按照“全覆蓋、?；尽⒍鄬哟?、可持續(xù)”的要求，推行被征地人員基本養(yǎng)老保障與基本養(yǎng)老保險制度并軌，將因政策時間節(jié)點原因完全失地、但未納入社保的4.23萬人，全部納入基本養(yǎng)老保險保障范圍。同時，采取多種途徑大幅提高補償標準，綜合考慮土地用途、區(qū)位、地類、產(chǎn)值和人均收入等實際因素，合理提高并統(tǒng)一征收補償標準，對代征安置地進行回購，參照國有劃撥住宅用地規(guī)范集體土地上房屋征收補償安置工作，增加被征地農(nóng)民收入。

　　審慎入市：健全機制 活化資產(chǎn)

　　走進大理古城外的西門村，記者看到路邊的一塊空地上零星停著幾輛車。這是第三村民小組的5.8畝集體建設用地，過去10年都是對外出租，每年收租金2萬元。不久，這里將“舊貌換新顏”。

　　“今年3月，第三村民小組集體決策形成將這宗地入市的決議，出讓期40年。有17家單位參與公開拍賣，起始價870萬元，成交價

　　2610萬元。”西門村黨總支書記黃宗平說，扣減土地取得成本291.17萬元，土地純收益2318.83萬元。按25%比例繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，集體實際純收益1739.12萬元。根據(jù)股份合作社章程，西門村三組可將收益的30%至50%留作集體經(jīng)濟發(fā)展和公共設施建設；50%至70%用于股東紅利分配。他算了一筆賬：“這宗地入市后，年均純收益達43.48萬元，比過去增收21.7倍。”

　　蒼山之麓的銀橋鎮(zhèn)銀橋村有一塊4.34畝的集體經(jīng)營性建設用地，原為木器加工廠，后來出租作為養(yǎng)豬場，每年租金1.3萬元。為保護洱海，取締規(guī)模養(yǎng)殖場，這塊地就“閑”起來。

　　村黨總支書記李啟璋說：“我們采用公開租賃方式就地入市，20年租金225萬元。減去地塊成本、土地增值收益調(diào)節(jié)金，純收益為32.2萬元，收益比過去增長2倍。”

　　來自成都的投資人王金友告訴記者，理庭文化旅游發(fā)展有限公司將發(fā)揮銀橋村優(yōu)勢，首期投資4000萬元，進一步開展深度合作，打造一個“康養(yǎng)文旅特色村”。

　　“在農(nóng)村土地制度改革試點中，要建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度。”大理市委改革辦專職副主任王磊說，主要內(nèi)容是完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地產(chǎn)權制度，明確入市范圍和途徑，建立健全市場交易規(guī)則和服務監(jiān)管制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。

　　“全市摸清了農(nóng)村集體存量建設用地底數(shù)為3962畝，圍繞改革目標作了積極探索。”王磊介紹，大理市明確入市范圍途徑，有效銜接土地利用總體規(guī)劃和全域旅游示范區(qū)規(guī)劃，合理預留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，促進旅游業(yè)轉型升級。同時，建立規(guī)范入市程序，設計操作流程，建立市場交易平臺、規(guī)則和服務監(jiān)管制度。開展增值收益研究，對選取的入市試點地塊進行成本核算，確定增值收益調(diào)節(jié)金征收比例和用途。統(tǒng)籌推進入市試點，結合宅基地有償退出、“空心村”整治和村莊規(guī)劃修編，審慎穩(wěn)妥推進各項工作。

　　成效凸顯：統(tǒng)籌結合 和諧發(fā)展

　　洱海之濱的雙廊鎮(zhèn)雙廊村，“三通一平”的地塊及規(guī)劃實施地塊，將解決200多戶村民的宅基地問題。雙廊鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長茶文光高興地說：“按照‘集中調(diào)整、定點審批’的思路，促進了土地節(jié)約集約，合理利用了土地資源。”

　　深山峽谷里的太邑鄉(xiāng)者摩村，24戶村民完成易地扶貧搬遷入住新房，克么嘎自然村13戶村民首批領到農(nóng)村房地一體《不動產(chǎn)權證書》。村黨總支書記趙金龍信心滿懷：“要發(fā)揮山區(qū)優(yōu)勢，打造大理市后花園。”

　　“針對大理市城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活空間與游客休閑觀光區(qū)域高度重合、生態(tài)環(huán)境承載壓力加大、發(fā)展空間狹小、改革試點任務多的實際，采取‘土地制度+’模式，同步推進國家和省在大理實施的‘多規(guī)合一’、農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權能改革、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等10項涉農(nóng)改革試點，促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。”張永建副書記說，改革試點將為西部多民族聚居和旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展地區(qū)的農(nóng)村土地制度改革提供可復制、可推廣的實踐經(jīng)驗。

　　大理市農(nóng)村土地制度改革三項試點支持了生態(tài)文明建設，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)充分運用宅基地有償使用、退出、流轉、歷史遺留問題處理及村級土地利用規(guī)劃編制等試點政策，為“母親湖”洱海生態(tài)環(huán)境保護藍線、綠線、紅線劃定打下堅實基礎。促進了旅游產(chǎn)業(yè)轉型升級，全市按照“城鄉(xiāng)一體化、全域景區(qū)化、建設特色化、管理精細化”的要求和“留得住鄉(xiāng)愁”的特色定位，以農(nóng)村土地制度改革試點為契機，加快推進全域旅游示范區(qū)創(chuàng)建。提供了鄉(xiāng)村振興土地制度供給，在有效夯實村組主體地位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理責任、助力洱海保護和經(jīng)濟社會發(fā)展、激活農(nóng)村要素資源、構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場等方面作出了有益探索，并形成系列制度成果。通過對農(nóng)村土地、房產(chǎn)確權，拓寬增收渠道，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，增強農(nóng)村發(fā)展后勁，全市農(nóng)村居民收入連年保持增長。

　　張永建說：“今后要積極探索農(nóng)村宅基地‘三權分置’，統(tǒng)籌推進征地、入市和涉農(nóng)改革，完善農(nóng)村土地利用管理體系，在全面加強洱海保護的前提下，激活主體、激活要素、激活市場，將洱海流域鄉(xiāng)村生態(tài)優(yōu)勢轉化為發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟的優(yōu)勢，奮力開創(chuàng)大理市綠色發(fā)展共享發(fā)展跨越發(fā)展新局面。”

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